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Sep 22, 2023

Chayadi Karim construit des développements Invictus pour se diversifier

Cette histoire apparaît dans le numéro de juin 2023 de Forbes Asia. Abonnez-vous à Forbes

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La maison de Tan Yeok Nee est l'un des bâtiments les plus emblématiques de Singapour, un manoir bas de style chinois traditionnel construit en 1885 et orné d'épaisses poutres en bois et de sculptures élaborées, centré autour d'une cour ouverte avec un étang de koi. C'est aussi un monument national avec un emplacement de choix, à quelques minutes à pied de l'Istana, la résidence officielle du président, dans le centre de Singapour.

Alors que le bâtiment a eu de nombreux propriétaires au cours de sa longue histoire, il est maintenant détenu par le magnat indonésien de l'huile de palme Bachtiar Karim, qui partage une fortune estimée à 4 milliards de dollars avec ses frères, par l'intermédiaire de la société immobilière familiale de Singapour, Invictus Developments.

L'achat de la maison fait partie de la stratégie de la famille visant à diversifier l'huile de palme, la principale source de leur richesse, et à ajouter une nouvelle source d'argent à un groupe de propriétés soigneusement organisées à travers l'Asie-Pacifique. Assis dans une pièce qui surplombe l'étang de carpes koï, le fils de Bachtiar, âgé de 31 ans, Chayadi Karim, expose sa vision pour Invictus : construire un portefeuille d'actifs d'hébergement performants et sur mesure dans les villes carrefours de Singapour, d'Australie et du Japon, avec un focus sur le secteur hôtelier.

Chayadi a déjà beaucoup fait pour atteindre cet objectif. Fondée en 2018, Invictus a dépensé environ 236 millions de dollars depuis fin 2019, et ses avoirs comprennent un hôtel patrimonial à Sydney et un immeuble d'appartements avec services à Brisbane, avec un nouvel hôtel qui ouvrira bientôt à Singapour. Outre la maison de Tan Yeok Nee, Invictus possède d'autres propriétés à Singapour, où la société est basée, notamment le KINN Capsule Hotel, des magasins et des unités industrielles. La famille détient Invictus séparément de Musim Mas Holdings, la principale société d'huile de palme dirigée par Bachtiar et ses deux jeunes frères Burhan et Bahari. Chayadi dit qu'Invictus possède maintenant environ 500 millions de dollars d'actifs, avec l'objectif de doubler ce chiffre à 1 milliard de dollars d'ici cinq ans.

Et pour gagner de l'argent avec eux. "J'aime regarder les propriétés patrimoniales et, bien sûr, les posséder", déclare Chayadi. "Mais du point de vue de l'investissement, tout se résume aux rendements [sur] l'actif." En octobre de l'année dernière, Invictus a acheté un autre bâtiment emblématique, le Harbour Rocks Hotel à Sydney, au développeur australien Robert Magid pour 40 millions de dollars australiens (26 millions de dollars). L'hôtel, qui date de 1887, se trouve à quelques minutes à pied du Sydney Harbour Bridge.

En octobre, Invictus a acheté le Harbour Rocks Hotel pour 40 millions de dollars australiens (26 millions de dollars). L'hôtel, qui date de 1887, se trouve à quelques minutes à pied du Sydney Harbour Bridge.

Invictus finance ses acquisitions avec une combinaison non divulguée d'argent familial et de prêts bancaires, selon Chayadi, qui supervise les opérations quotidiennes et prend les décisions d'investissement clés en tant que directeur de l'entreprise. Chayadi dit qu'Invictus cherche actuellement à acheter des propriétés de cohabitation à Singapour et ailleurs, et à entrer sur le marché de l'hôtellerie au Japon et au Royaume-Uni "Nous faisons déjà des offres pour des propriétés en Australie et au Japon", a déclaré Chayadi plus tard par e-mail.

Chayadi prévoit de transformer la maison de Tan Yeok Nee en un espace mixte de vente au détail et de bureaux avec un locataire principal de haut niveau une fois que son bail actuel à Amity Global Institute, un établissement d'enseignement, expirera à une date non divulguée. "Nous recherchons particulièrement des concepts de café haut de gamme intemporels", précise-t-il. "Qu'il s'agisse d'une marque déjà présente localement à la recherche d'un fleuron, ou d'une nouvelle marque cherchant à planter un drapeau à Singapour, nous nous félicitons de ces concepts." La propriété abriterait également Invictus, ainsi que les entreprises de divertissement et de style de vie détenues par la sœur aînée de Chayadi, Cindy Karim, 32 ans, et le bureau de la famille Bachtiar, Harrison Asset Management.

"J'aime regarder les propriétés patrimoniales et, bien sûr, les posséder", déclare Chayadi. Posant à l'entrée de House of Tan Yeok Nee, il prévoit d'en faire un espace mixte de vente au détail et de bureaux.

Il a très tôt manifesté un intérêt à poursuivre une voie différente de l'empire familial de l'huile de palme. Après avoir obtenu son diplôme en gestion d'entreprise à la Singapore Management University en 2015, Chayadi a brièvement travaillé dans une start-up de voyages avant de se lancer dans l'immobilier.

En tant que tout-petits dans les années 1990, les frères et sœurs ont aidé leur grand-père, feu Anwar Karim, à emballer du savon dans sa savonnerie à Medan, en Indonésie, qui a finalement évolué pour devenir Musim Mas Holdings. Au début des années 2000, Bachtiar et sa femme Dewi Sukwanto ont ouvert le Mikie Holiday Resort, comprenant un hôtel, un théâtre et un parc à thème dans la ville de Berastagi, à environ deux heures et demie de route de Medan.

"Ce n'était qu'une question de temps [avant] ma sœur et moi finirions par faire partie de ce parcours d'entrepreneuriat", déclare Chayadi. La famille a de l'expérience dans la gestion d'un hôtel et sait "comment évaluer un investissement hôtelier réussi. Nous avons donc pensé que c'était juste une progression naturelle d'entrer d'abord dans la classe d'actifs [de propriété]".

Le premier achat d'Invictus pourrait s'avérer l'un de ses plus avisés. En octobre 2019, il a acheté Darby Park Executive Suites pour 160 millions de dollars singapouriens (117 millions de dollars) au Royal Group du milliardaire singapourien Asok Kumar Hiranandani. Le prix était supérieur de 72 % aux 93 millions de dollars singapouriens que Royal Group avait payés pour l'acheter à Sime Darby en 2018.

Malgré le paiement d'une prime, l'emplacement stratégique du site a séduit Chayadi. Situé au 12 Orange Grove Road, il se trouve en face de l'hôtel Shangri-La Singapore et à quelques minutes à pied du quartier commerçant d'Orchard Road. "Un site de cette taille et de cet emplacement est quelque chose de difficile à trouver", dit-il. "Nous pourrions adopter une approche prudemment optimiste quant à l'évaluation et à la perspective de ce site."

Invictus construit un hôtel-boutique de 143 chambres sous la marque The Standard (impression d'artiste à gauche), le premier de la chaîne à Singapour. Son portefeuille australien comprend des appartements avec services Quest Woolloongabba (à droite) à Brisbane.

Le Covid-19 étant encore inconnu, les hôtels se portaient bien à Singapour fin 2019, note Chayadi, ajoutant que la pandémie a protégé Invictus des pertes d'exploitation les années suivantes. "Nous en étions encore au stade de la conception, nous n'avons donc pas été affectés", dit-il. Invictus a démoli la propriété et la réaménage pour lancer un hôtel-boutique de 143 chambres sous la marque à la mode The Standard, la première de la chaîne à Singapour, qui devrait ouvrir début 2024.

Le portefeuille australien d'Invictus Developments comprend des appartements avec services Quest Woolloongabba à Brisbane, qu'il a acquis en mars dernier pour 43,8 millions de dollars australiens auprès du groupe Pellicano. La propriété de 132 clés est située près du terrain de cricket de Brisbane, l'un des sites des Jeux olympiques de Brisbane de 2032.

Bachtiar, 65 ans, se dit heureux d'avoir encouragé ses deux enfants à explorer des intérêts au-delà du commerce de l'huile de palme. "Pour moi, l'important est d'abaisser le sentiment de droit et d'élever le sens des responsabilités", a déclaré le président-directeur général de Musim Mas Holdings par e-mail. "Je le fais en leur donnant l'espace nécessaire pour poursuivre leurs rêves et leurs aspirations, tout en les guidant vers une prise de décision responsable dans leur choix d'entreprises."

Cindy Karim